Santiago, dos de enero de dos mil doce.
VISTOS:
En estos autos Rol N° 51.052, seguidos ante el Juzgado Civil de Cauquenes, caratulados “Letelier Flores, Jorge con Letelier Flores, Alejandro”, el demandante Jorge Orlando Letelier Flores, en representación de Jorge Heriberto Letelier Duarte, deduce acción de contrato simulado y otras en contra de Alejandro Heriberto Letelier Flores, solicitando declarar:
a) Que el contrato de compraventa celebrado entre las partes, por escritura pública de veintitrés de julio de dos mil siete, es simulado absolutamente o, en su defecto, es inexistente jurídicamente;
b) Que en subsidio de la simulación absoluta o de la inexistencia jurídica planteada en el punto anterior, el referido contrato de compraventa es simulado relativamente, pues oculta una donación irrevocable del aparente vendedor a favor del supuesto comprador;
c) Que dicho contrato es nulo, de nulidad absoluta, por la simulación que lo afecta y por ausencia de consentimiento real de las partes que intervinieron en él, faltándole, por ende, este requisito, que es de su esencia;
d) En subsidio, que el acto jurídico que consta en la escritura pública de veintitrés de julio de dos mil siete no importa una compraventa, sino que una donación irrevocable del bien raíz y de las acciones o derechos de aprovechamiento de aguas que allí se indican, donación que es nula absolutamente, por faltarle el trámite de la insinuación;
e) Que, en subsidio de lo anterior, se decida la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme que sufrió el vendedor, al dar por vendido y recibir -si es que efectivamente se decide que hubo recepción del precio por parte del vendedor, lo que no sucedió- un precio inferior a la mitad del justo precio del bien raíz;
f) Que el justo precio del inmueble supuestamente vendido alcanzaba a la época del contrato a $ 188.807.556 o lo que el tribunal determinara, pero en todo caso ha de ser superior al doble del precio que figura recibiendo el supuesto vendedor, y
g) Que se anule la inscripción del título de dominio del bien raíz practicada a favor del demandado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Cauquenes del año dos mil siete, así como la inscripción del título de las acciones de aprovechamiento de aguas o derechos de aprovechamiento de aguas del Embalse Tutuven, debiendo proceder el Conservador a la cancelación de las inscripciones antes señaladas, restableciendo las inscripciones de los títulos de dominio a nombre de su mandante, todo ello con las costas de la causa.
A su vez, el demandado Alejandro Heriberto Letelier Flores contestó la demanda, solicitando su rechazo en todas sus partes, con costas.
Por sentencia de seis de noviembre de dos mil nueve, escrita de fojas 345 a 364, la juez titular del referido tribunal hizo lugar sólo en cuanto a acoger la demanda subsidiaria de rescisión por lesión enorme interpuesta a fojas 4, y declaró nulo el contrato de compraventa del inmueble denominado lote Uno del predio “Porongo”, ubicado en la comuna de Cauquenes, celebrado el 23 de julio de 2007 entre don Jorge Heriberto Letelier Duarte y don Alejandro Heriberto Letelier Flores, y, en consecuencia, dispuso la cancelación de la inscripción de dominio a nombre de este último, manteniéndose la inscripción anterior a nombre del actor, sin costas, por estimar que la demandada no resultó totalmente vencida.
Deducido recurso de apelación por ambas partes en contra de la referida sentencia, una de las salas de la Corte de Apelaciones de Talca, por sentencia de veinticinco de junio de dos mil diez, de fojas 400 a 402, revocó el fallo recurrido en cuanto acogió la demanda subsidiaria de rescisión por lesión enorme interpuesta a fojas 4, declarando nulo el contrato celebrado entre las partes de este juicio, disponiendo la cancelación de la inscripción dominical, y en su lugar declaró que se rechaza dicho acápite subsidiario, confirmando en lo demás el fallo apelado, no condenando en costas al perdidoso por estimar que tuvo motivos plausibles para litigar.
En contra de esta última decisión, la misma parte demandante deduce recurso de casación en el fondo, que se lee en la presentación de fojas 405.
Se trajeron los autos en relación para conocer el recurso de casación en el fondo.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el recurrente denuncia como vulneradas diversas disposiciones legales, a saber, los artículos 1888, 1889, 1891 y 1441 del Código Civil, en relación a los artículos 19 a 24 del mismo cuerpo legal.
Al efecto sostiene que el fallo recurrido vulnera las normas recién enunciadas, en atención a que las compraventas de inmuebles son rescindibles por lesión enorme cuando la desigualdad de las utilidades que reciben las partes rompe violentamente los límites tolerados por la propia ley, señalados en el artículo 1889 del Código Civil; desequilibrio que en el caso de autos se configuró, ya que el contrato aludido también incluyó derechos de aprovechamiento de aguas. Asimismo, alega que no nos encontramos en presencia de ninguno de los casos que establece la citada norma en que no procedería la lesión enorme.
Por otro lado, señala que en la compraventa aludida se incluyó un elemento accidental a la misma por medio de una cláusula especial, como fue la constitución de un usufructo vitalicio a favor del vendedor, tal como lo establece el artículo 1444 del cuerpo legal citado, lo que en todo caso no desnaturalizó el contrato en cuestión ya que no afectó sus elementos esenciales, quedando la nuda propiedad definitivamente y de manera irreversible radicada en el patrimonio del comprador, al punto que desde el mismo momento de la suscripción del contrato y de su consecuente tradición quedó en condiciones de transferir, hipotecar y transmitir la cosa.
A su vez, indica, los derechos de uso y goce de la cosa quedaron temporalmente radicados en el patrimonio del vendedor merced a este gravamen acordado por las partes, a cuyo término se consolidaba con la propiedad.
Asimismo, señala que no es un hecho pacífico en la doctrina ni en la jurisprudencia el hecho de que un contrato de compraventa pierda necesariamente su carácter de contrato conmutativo por el hecho de incluir una cláusula de reserva de usufructo, vitalicio incluso. Tampoco es un asunto zanjado el que algunos contratos aleatorios no puedan rescindirse por lesión enorme.
Por lo anterior solicita invalidar el fallo recurrido y dictar sentencia de reemplazo que confirme el de primer grado, que acoge la demanda subsidiaria de rescisión por lesión enorme, todo ello con costas.
SEGUNDO: Que si bien un sector de la doctrina nacional ha venido sosteniendo que la rescisión por lesión enorme sólo procedería respecto de los contratos de naturaleza conmutativa, ya que sólo respecto de ellos es posible apreciar la mayor o menor equivalencia de las prestaciones entre las partes, la pretensión de que la venta de la nuda propiedad de un inmueble, reservándose el vendedor el usufructo vitalicio, puede mutar la naturaleza del contrato de compraventa transformándolo en uno aleatorio -cuya naturaleza impediría que la acción pudiera prosperar- constituye más bien una suerte de petición de principios, no sustentable en norma legal alguna.
TERCERO: Que asumir que los contratos de compraventa de inmuebles de la especie del que nos ocupa quedan al margen de toda opción de ser rescindidos por lesión enorme, implicaría configurar un incentivo para tornar ineficaz por este medio una institución dirigida a cautelar los derechos de quienes son víctimas de negociaciones objetivamente dañosas para sus intereses, legitimando posiciones subjetivas que el derecho repudia, como la del vendedor que recibe menos de la mitad del justo precio del bien que enajena.
CUARTO: Que la tesitura presentada como de mayor aceptación doctrinaria remonta sus orígenes a ALESSANDRI, quien, si bien opina que una venta como la de autos “por lo general no es rescindible por lesión enorme”, matiza añadiendo que los jueces no pueden declarar a prima facie improcedente esta acción, porque puede suceder que de los hechos del proceso resulte que “aun colocándose en el mejor de los casos, el beneficio que obtendrá el vendedor será inferior a la mitad del justo precio o la pérdida que experimenta el comprador será superior al doble del mismo”, evento en el cual “es evidente que hay lesión y que esa acción es procedente” (Alessandri Rodríguez, Arturo: “De la Compraventa y de la Promesa de Venta”, T. II, Vol. 2, EJCH., Stgo., 2.003, p. 775 y 776).
Esta última perspectiva es aceptada por la Corte de Casación italiana, la que estima que para los efectos de la procedencia de la acción rescisoria el contrato de venta inmobiliaria con reserva de usufructo no tiene, por su naturaleza, carácter aleatorio, ya que el juez del fondo puede determinar el valor neto de la nuda propiedad del inmueble enajenado restando del valor de la plena propiedad el del usufructo calculado en base al coeficiente de vitalidad (salvo que el negocio haya adoptado carácter aleatorio por voluntad de las partes, cosa que está permitida por el artículo 1.469 del Código Civil italiano). En similar orientación discurre alguna jurisprudencia francesa, que admite la rescisión en función de la edad del vendedor (Cita 1 al pie del artículo 1.889 del Código Civil, tomada del Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, EJCH.,T. VII, 3ª ed. actualizada 1.997, p.401).
QUINTO: Que para omitir la aplicación en la especie de los artículos 1.888 y 1.889 del compendio sustantivo, el fallador discurre en el sentido que la lesión enorme no procede cuando lo que se vende es sólo la nuda propiedad, puesto que no puede determinarse qué parte del precio corresponde a la nuda propiedad y cuál otra al usufructo, de manera que la rescisión de un contrato por tal motivo sólo es factible de impetrar cuando el respectivo contrato es de carácter conmutativo, ya que sólo respecto de esta categoría contractual puede apreciarse si las prestaciones son o no equivalentes.
Esta disquisición pugna con lo manifestado recientemente por esta misma Corte en autos Rol N° 6.646-08, de 10 de junio de 2011, oportunidad en que, en una situación similar a la presente, se expresó: “…procede tener en consideración que el justo precio, en lo atinente al instituto de la lesión enorme, es una cuestión de hecho cuya determinación constituye un aspecto connatural a ésta y la circunstancia que en el presente caso la venta de que se trata se haya producido con respecto de la nuda propiedad de un bien raíz, reservándose a la vendedora el usufructo vitalicio del inmueble, no conlleva necesariamente, la inviabilidad de predicar la lesión enorme por la manifiesta desproporción entre el valor estipulado por las partes con relación al justo precio, sino que ello constituye un aspecto a considerar en la medida que se cuente con antecedentes que permitan apreciar su influencia en el negocio. De este modo, si bien el justo precio ha de ser establecido con respecto al dominio pleno del bien raíz, tal valoración admitirá una merma en la medida que sea posible examinar de qué manera le afecta el que el comprador se encuentre privado de las atributos dominicales de uso y goce de la cosa durante un lapso indefinido, análisis para el cual tendrán relevancia circunstancias fácticas tales como la edad del usufructuario, su estado de salud y otra” (considerando 7°).
SEXTO: Que, como lo dispone el inciso 1° del artículo 1.889 de la recopilación civil, “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella”.
Esta es precisamente la situación de autos, atendido que el inmueble vendido en la suma de $30.000.000 (motivo 7° de la decisión atacada) se encontraba tasado en $146.000.000, según informe pericial de fojas 315 a 319, en tanto el usufructo fue valorizado en $18.195.000 (reflexión 14ª, mantenida en el veredicto de segundo grado) a la época del contrato, configurándose así la causal de rescisión por lesión enorme que consulta el artículo 1.888 del cuerpo legal citado.
De lo anterior se infiere que los jueces del fondo interpretaron incorrectamente el sentido y alcance de los artículos 1.888 y 1.889 del Código Civil, al asumir que su texto no sería aplicable en el caso de que la venta comprendiera sólo la nuda propiedad del inmueble vendido, conclusión que no se aviene con el tenor literal ni con el contexto en que se insertan ambos preceptos.
SÉPTIMO: Que, adicionalmente, aquella magistratura dio falsa aplicación al artículo 1.441 de la compilación sustantiva, desde que asignó carácter de aleatorio al contrato en cuestión, como si la incorporación en su texto de un usufructo vitalicio a favor del vendedor asimilara la prestación convenida a una “contingencia incierta de ganancia o pérdida” y analogara la convención a la especie de los contratos aleatorios. Tal deducción es inexacta, porque no se apoya en motivos de hecho suficientes que permitan configurarla en el caso concreto, en función de la avanzada edad del vendedor, de la que hay constancia en autos, que evidentemente reduce el aleas de incertidumbre de las prestaciones a su mínima expresión.
De ahí que el mandato contenido en este último artículo no podía ser extendido, como se hizo, al caso de la especie, incurriéndose al hacerlo por los juzgadores en error de derecho.
OCTAVO: Que los desaciertos de derecho denunciados han tenido incidencia sustancial en la decisión adoptada en perjuicio de la recurrente, toda vez que, de haberse dado a las disposiciones mal interpretadas o falsamente aplicadas el alcance que correspondía, la sentencia debió acoger la demanda subsidiaria deducida y la rescisión por el vicio de lesión enorme.
NOVENO: Que, por todo lo anterior, procede acoger el recurso de casación en el fondo hecho valer, como se dispondrá en lo resolutivo.
Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 405 por don Mario Seda Espejo, en representación de la demandante y, en su mérito, se anula la sentencia definitiva de veinticinco de junio de 2.010, que se lee a fojas 400, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente.
Se previene que el Abogado Integrante Sr. Hernández estuvo por no emitir pronunciamiento sobre el recurso de nulidad sustancial impetrado, pero en cambio, optar por casar en la forma la resolución impugnada, de oficio. Tuvo presente al efecto las consideraciones siguientes:
1°.- Que el veredicto de alzada, al eliminar los motivos 25° al 28°, ambos inclusive, de la parte considerativa de la decisión recurrida, dejó a ésta privada de las consideraciones de hecho necesarias para fundar su decisión, la que debe guardar la debida correspondencia y armonía con sus premisas, de manera tal que la resolución de fondo fluya como consecuencia natural del desarrollo argumental que le antecede.
En efecto, precisamente las reflexiones suprimidas eran las únicas que discurrían acerca del desequilibrio entre el justo precio de la cosa vendida y el efectivamente percibido por el vendedor, presupuestos fácticos ambos cuya confrontación es indispensable para verificar si se dan o no en la especie los requisitos que autorizan la procedencia de la rescisión impetrada por causa de lesión enorme, en perjuicio del demandante.
2°.- Que la indicada omisión compromete la validez de la resolución de que conoce este Tribunal de Casación, desde que la priva de la obligada mención de las consideraciones de hecho que ésta ha debido contener, por imperativo del ordinal 4° del artículo 170, en su relación con el numeral 5° del Auto Acordado de esta Corte Suprema sobre la Forma de las Sentencias, de 1.920, y artículo 768, N° 5° del mismo compendio procesal civil.
Tal infracción ha tenido injerencia sustancial en lo dispositivo del fallo, desde que, al abstenerse éste de incluir como hechos del juicio los atinentes al justo precio de la cosa vendida al tiempo de la contratación, contrastándolos con el precio realmente percibido por el vendedor -disquisiciones éstas que sí formuló el a quo en el pronunciamiento revocado parcialmente en apelación- impidió al recurrente de casación comprobar la auténtica ocurrencia de los supuestos que, conforme al artículo 1.889 del Código Civil, habrían hecho factible la invalidación del dictamen cuestionado, por resultar aplicable la sanción que, para ese evento, consulta el precepto sustantivo relacionado.
3°.- Que, en consecuencia, es imperativo colegir que la determinación impugnada a través del recurso de casación en el fondo deducido en autos, adolece del defecto formal subsumible en los preceptos citados en la ponderación precedente, hipótesis revestida de la entidad suficiente -a criterio del disidente- como para justificar su invalidación de oficio.
En armonía con su posición, el discrepante fue de opinión de no emitir juicio sobre el recurso de casación en el fondo.
Redacción del Abogado Integrante Sr. Hernández
Regístrese y devuélvase
Rol N° 6.859-2.010.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Héctor Carreño S., Carlos Kunsemüller L., Roberto Jacob Ch., Sra. María Sandoval G. y Abogado Integrante Sr. Domingo Hernández E.
No firma el Ministro Sr. Jacob, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica.
Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dos de enero de dos mil doce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Sentencia de Reemplazo Corte Suprema
Santiago, dos de enero de dos mil doce.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.
VISTOS:
Se reproduce la sentencia apelada, con la modificación siguiente: en la motivación 28ª se sustituye la locución que se inicia con la frase “en $146.000.000” y que termina con la expresión “justo precio de la cosa objeto del contrato”, por la siguiente: “en la forma de que da cuenta el considerando cuarto de la sentencia de reemplazo”. Se excluye, además, la cita legal del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, que antecede a la parte resolutiva.
Y teniendo además presente:
PRIMERO: Que la pretensión de calificar como aleatorio el contrato de compraventa de inmuebles cuando lo que se vende no es la propiedad completa sino sólo la nuda propiedad, no puede desligarse de la realidad contextual en que se inserta. En la especie, el vendedor tenía 88 años al suscribir el título traslaticio de dominio, manteniendo el derecho real de usufructo. Con sólo tener a la vista la evidencia catastral, demostrativa de que los varones viven en Chile un promedio de 75,7 años, según lo revelan las estadísticas del Instituto Nacional de Estadísticas para el período en que se produjo el deceso, parece de toda lógica inferir que a la época de la contratación el vendedor excedía largamente los promedios de vida del hombre chileno, en términos que era de presumir que el derecho real reservado por él en su favor no podía prolongarse por un lapso significativo, como efectivamente sucedió, toda vez que su fallecimiento tuvo lugar apenas 18 meses después de suscrita la compraventa.
SEGUNDO: Que en el supuesto de autos, el peritaje obrante a fojas 315, agregado con citación a fojas 322 y no objetado, asigna al inmueble objeto de la compraventa impugnada a través de la acción de lesión enorme un valor comercial de $146.000.000 (ciento cuarenta y seis millones de pesos), al que debe deducirse la cantidad de $18.195.000 (dieciocho millones ciento noventa y cinco mil pesos) en que se tasa el usufructo constituido a favor del vendedor, y sumarse el precio de las ocho acciones de aprovechamiento de aguas, avaluadas en $8.000.000 (ocho millones de pesos), las que también fueron incluidas en el precio total pactado y que, en cuanto relativas a aguas destinadas al uso y cultivo de un inmueble, participan de su naturaleza jurídica, lo que las hace imputables a dicho precio.
Como el precio efectivo de la venta fue de $30.000.000 (treinta millones de pesos) es ostensible que el vendedor sufrió lesión enorme, porque el precio que recibió fue inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida, considerado al tiempo del contrato, el que ascendía a $128.805.000 (ciento veintiocho millones ochocientos cinco mil pesos) – con deducción del justiprecio señalado al usufructo -, fundamentos de hecho acreditados en autos que hacen procedente la acción de rescisión por lesión enorme, en los términos de los artículos 1.888 y 1.889 del Código Civil.
Por estas consideraciones y normas legales citadas, además de los artículos 170 y 186 del Código de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia definitiva de seis de noviembre de dos mil nueve, escrita a fojas 345.
Regístrese y devuélvase
Redacción del Abogado Integrante Sr. Hernández
Rol N° 6.859-2.010.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Héctor Carreño S., Carlos Kunsemüller L., Roberto Jacob Ch., Sra. María Sandoval G. y Abogado Integrante Sr. Domingo Hernández E.
No firma el Ministro Sr. Jacob, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica.
Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dos de enero de dos mil doce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
VISTOS:
En estos autos Rol N° 51.052, seguidos ante el Juzgado Civil de Cauquenes, caratulados “Letelier Flores, Jorge con Letelier Flores, Alejandro”, el demandante Jorge Orlando Letelier Flores, en representación de Jorge Heriberto Letelier Duarte, deduce acción de contrato simulado y otras en contra de Alejandro Heriberto Letelier Flores, solicitando declarar:
a) Que el contrato de compraventa celebrado entre las partes, por escritura pública de veintitrés de julio de dos mil siete, es simulado absolutamente o, en su defecto, es inexistente jurídicamente;
b) Que en subsidio de la simulación absoluta o de la inexistencia jurídica planteada en el punto anterior, el referido contrato de compraventa es simulado relativamente, pues oculta una donación irrevocable del aparente vendedor a favor del supuesto comprador;
c) Que dicho contrato es nulo, de nulidad absoluta, por la simulación que lo afecta y por ausencia de consentimiento real de las partes que intervinieron en él, faltándole, por ende, este requisito, que es de su esencia;
d) En subsidio, que el acto jurídico que consta en la escritura pública de veintitrés de julio de dos mil siete no importa una compraventa, sino que una donación irrevocable del bien raíz y de las acciones o derechos de aprovechamiento de aguas que allí se indican, donación que es nula absolutamente, por faltarle el trámite de la insinuación;
e) Que, en subsidio de lo anterior, se decida la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme que sufrió el vendedor, al dar por vendido y recibir -si es que efectivamente se decide que hubo recepción del precio por parte del vendedor, lo que no sucedió- un precio inferior a la mitad del justo precio del bien raíz;
f) Que el justo precio del inmueble supuestamente vendido alcanzaba a la época del contrato a $ 188.807.556 o lo que el tribunal determinara, pero en todo caso ha de ser superior al doble del precio que figura recibiendo el supuesto vendedor, y
g) Que se anule la inscripción del título de dominio del bien raíz practicada a favor del demandado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Cauquenes del año dos mil siete, así como la inscripción del título de las acciones de aprovechamiento de aguas o derechos de aprovechamiento de aguas del Embalse Tutuven, debiendo proceder el Conservador a la cancelación de las inscripciones antes señaladas, restableciendo las inscripciones de los títulos de dominio a nombre de su mandante, todo ello con las costas de la causa.
A su vez, el demandado Alejandro Heriberto Letelier Flores contestó la demanda, solicitando su rechazo en todas sus partes, con costas.
Por sentencia de seis de noviembre de dos mil nueve, escrita de fojas 345 a 364, la juez titular del referido tribunal hizo lugar sólo en cuanto a acoger la demanda subsidiaria de rescisión por lesión enorme interpuesta a fojas 4, y declaró nulo el contrato de compraventa del inmueble denominado lote Uno del predio “Porongo”, ubicado en la comuna de Cauquenes, celebrado el 23 de julio de 2007 entre don Jorge Heriberto Letelier Duarte y don Alejandro Heriberto Letelier Flores, y, en consecuencia, dispuso la cancelación de la inscripción de dominio a nombre de este último, manteniéndose la inscripción anterior a nombre del actor, sin costas, por estimar que la demandada no resultó totalmente vencida.
Deducido recurso de apelación por ambas partes en contra de la referida sentencia, una de las salas de la Corte de Apelaciones de Talca, por sentencia de veinticinco de junio de dos mil diez, de fojas 400 a 402, revocó el fallo recurrido en cuanto acogió la demanda subsidiaria de rescisión por lesión enorme interpuesta a fojas 4, declarando nulo el contrato celebrado entre las partes de este juicio, disponiendo la cancelación de la inscripción dominical, y en su lugar declaró que se rechaza dicho acápite subsidiario, confirmando en lo demás el fallo apelado, no condenando en costas al perdidoso por estimar que tuvo motivos plausibles para litigar.
En contra de esta última decisión, la misma parte demandante deduce recurso de casación en el fondo, que se lee en la presentación de fojas 405.
Se trajeron los autos en relación para conocer el recurso de casación en el fondo.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el recurrente denuncia como vulneradas diversas disposiciones legales, a saber, los artículos 1888, 1889, 1891 y 1441 del Código Civil, en relación a los artículos 19 a 24 del mismo cuerpo legal.
Al efecto sostiene que el fallo recurrido vulnera las normas recién enunciadas, en atención a que las compraventas de inmuebles son rescindibles por lesión enorme cuando la desigualdad de las utilidades que reciben las partes rompe violentamente los límites tolerados por la propia ley, señalados en el artículo 1889 del Código Civil; desequilibrio que en el caso de autos se configuró, ya que el contrato aludido también incluyó derechos de aprovechamiento de aguas. Asimismo, alega que no nos encontramos en presencia de ninguno de los casos que establece la citada norma en que no procedería la lesión enorme.
Por otro lado, señala que en la compraventa aludida se incluyó un elemento accidental a la misma por medio de una cláusula especial, como fue la constitución de un usufructo vitalicio a favor del vendedor, tal como lo establece el artículo 1444 del cuerpo legal citado, lo que en todo caso no desnaturalizó el contrato en cuestión ya que no afectó sus elementos esenciales, quedando la nuda propiedad definitivamente y de manera irreversible radicada en el patrimonio del comprador, al punto que desde el mismo momento de la suscripción del contrato y de su consecuente tradición quedó en condiciones de transferir, hipotecar y transmitir la cosa.
A su vez, indica, los derechos de uso y goce de la cosa quedaron temporalmente radicados en el patrimonio del vendedor merced a este gravamen acordado por las partes, a cuyo término se consolidaba con la propiedad.
Asimismo, señala que no es un hecho pacífico en la doctrina ni en la jurisprudencia el hecho de que un contrato de compraventa pierda necesariamente su carácter de contrato conmutativo por el hecho de incluir una cláusula de reserva de usufructo, vitalicio incluso. Tampoco es un asunto zanjado el que algunos contratos aleatorios no puedan rescindirse por lesión enorme.
Por lo anterior solicita invalidar el fallo recurrido y dictar sentencia de reemplazo que confirme el de primer grado, que acoge la demanda subsidiaria de rescisión por lesión enorme, todo ello con costas.
SEGUNDO: Que si bien un sector de la doctrina nacional ha venido sosteniendo que la rescisión por lesión enorme sólo procedería respecto de los contratos de naturaleza conmutativa, ya que sólo respecto de ellos es posible apreciar la mayor o menor equivalencia de las prestaciones entre las partes, la pretensión de que la venta de la nuda propiedad de un inmueble, reservándose el vendedor el usufructo vitalicio, puede mutar la naturaleza del contrato de compraventa transformándolo en uno aleatorio -cuya naturaleza impediría que la acción pudiera prosperar- constituye más bien una suerte de petición de principios, no sustentable en norma legal alguna.
TERCERO: Que asumir que los contratos de compraventa de inmuebles de la especie del que nos ocupa quedan al margen de toda opción de ser rescindidos por lesión enorme, implicaría configurar un incentivo para tornar ineficaz por este medio una institución dirigida a cautelar los derechos de quienes son víctimas de negociaciones objetivamente dañosas para sus intereses, legitimando posiciones subjetivas que el derecho repudia, como la del vendedor que recibe menos de la mitad del justo precio del bien que enajena.
CUARTO: Que la tesitura presentada como de mayor aceptación doctrinaria remonta sus orígenes a ALESSANDRI, quien, si bien opina que una venta como la de autos “por lo general no es rescindible por lesión enorme”, matiza añadiendo que los jueces no pueden declarar a prima facie improcedente esta acción, porque puede suceder que de los hechos del proceso resulte que “aun colocándose en el mejor de los casos, el beneficio que obtendrá el vendedor será inferior a la mitad del justo precio o la pérdida que experimenta el comprador será superior al doble del mismo”, evento en el cual “es evidente que hay lesión y que esa acción es procedente” (Alessandri Rodríguez, Arturo: “De la Compraventa y de la Promesa de Venta”, T. II, Vol. 2, EJCH., Stgo., 2.003, p. 775 y 776).
Esta última perspectiva es aceptada por la Corte de Casación italiana, la que estima que para los efectos de la procedencia de la acción rescisoria el contrato de venta inmobiliaria con reserva de usufructo no tiene, por su naturaleza, carácter aleatorio, ya que el juez del fondo puede determinar el valor neto de la nuda propiedad del inmueble enajenado restando del valor de la plena propiedad el del usufructo calculado en base al coeficiente de vitalidad (salvo que el negocio haya adoptado carácter aleatorio por voluntad de las partes, cosa que está permitida por el artículo 1.469 del Código Civil italiano). En similar orientación discurre alguna jurisprudencia francesa, que admite la rescisión en función de la edad del vendedor (Cita 1 al pie del artículo 1.889 del Código Civil, tomada del Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, EJCH.,T. VII, 3ª ed. actualizada 1.997, p.401).
QUINTO: Que para omitir la aplicación en la especie de los artículos 1.888 y 1.889 del compendio sustantivo, el fallador discurre en el sentido que la lesión enorme no procede cuando lo que se vende es sólo la nuda propiedad, puesto que no puede determinarse qué parte del precio corresponde a la nuda propiedad y cuál otra al usufructo, de manera que la rescisión de un contrato por tal motivo sólo es factible de impetrar cuando el respectivo contrato es de carácter conmutativo, ya que sólo respecto de esta categoría contractual puede apreciarse si las prestaciones son o no equivalentes.
Esta disquisición pugna con lo manifestado recientemente por esta misma Corte en autos Rol N° 6.646-08, de 10 de junio de 2011, oportunidad en que, en una situación similar a la presente, se expresó: “…procede tener en consideración que el justo precio, en lo atinente al instituto de la lesión enorme, es una cuestión de hecho cuya determinación constituye un aspecto connatural a ésta y la circunstancia que en el presente caso la venta de que se trata se haya producido con respecto de la nuda propiedad de un bien raíz, reservándose a la vendedora el usufructo vitalicio del inmueble, no conlleva necesariamente, la inviabilidad de predicar la lesión enorme por la manifiesta desproporción entre el valor estipulado por las partes con relación al justo precio, sino que ello constituye un aspecto a considerar en la medida que se cuente con antecedentes que permitan apreciar su influencia en el negocio. De este modo, si bien el justo precio ha de ser establecido con respecto al dominio pleno del bien raíz, tal valoración admitirá una merma en la medida que sea posible examinar de qué manera le afecta el que el comprador se encuentre privado de las atributos dominicales de uso y goce de la cosa durante un lapso indefinido, análisis para el cual tendrán relevancia circunstancias fácticas tales como la edad del usufructuario, su estado de salud y otra” (considerando 7°).
SEXTO: Que, como lo dispone el inciso 1° del artículo 1.889 de la recopilación civil, “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella”.
Esta es precisamente la situación de autos, atendido que el inmueble vendido en la suma de $30.000.000 (motivo 7° de la decisión atacada) se encontraba tasado en $146.000.000, según informe pericial de fojas 315 a 319, en tanto el usufructo fue valorizado en $18.195.000 (reflexión 14ª, mantenida en el veredicto de segundo grado) a la época del contrato, configurándose así la causal de rescisión por lesión enorme que consulta el artículo 1.888 del cuerpo legal citado.
De lo anterior se infiere que los jueces del fondo interpretaron incorrectamente el sentido y alcance de los artículos 1.888 y 1.889 del Código Civil, al asumir que su texto no sería aplicable en el caso de que la venta comprendiera sólo la nuda propiedad del inmueble vendido, conclusión que no se aviene con el tenor literal ni con el contexto en que se insertan ambos preceptos.
SÉPTIMO: Que, adicionalmente, aquella magistratura dio falsa aplicación al artículo 1.441 de la compilación sustantiva, desde que asignó carácter de aleatorio al contrato en cuestión, como si la incorporación en su texto de un usufructo vitalicio a favor del vendedor asimilara la prestación convenida a una “contingencia incierta de ganancia o pérdida” y analogara la convención a la especie de los contratos aleatorios. Tal deducción es inexacta, porque no se apoya en motivos de hecho suficientes que permitan configurarla en el caso concreto, en función de la avanzada edad del vendedor, de la que hay constancia en autos, que evidentemente reduce el aleas de incertidumbre de las prestaciones a su mínima expresión.
De ahí que el mandato contenido en este último artículo no podía ser extendido, como se hizo, al caso de la especie, incurriéndose al hacerlo por los juzgadores en error de derecho.
OCTAVO: Que los desaciertos de derecho denunciados han tenido incidencia sustancial en la decisión adoptada en perjuicio de la recurrente, toda vez que, de haberse dado a las disposiciones mal interpretadas o falsamente aplicadas el alcance que correspondía, la sentencia debió acoger la demanda subsidiaria deducida y la rescisión por el vicio de lesión enorme.
NOVENO: Que, por todo lo anterior, procede acoger el recurso de casación en el fondo hecho valer, como se dispondrá en lo resolutivo.
Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 405 por don Mario Seda Espejo, en representación de la demandante y, en su mérito, se anula la sentencia definitiva de veinticinco de junio de 2.010, que se lee a fojas 400, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente.
Se previene que el Abogado Integrante Sr. Hernández estuvo por no emitir pronunciamiento sobre el recurso de nulidad sustancial impetrado, pero en cambio, optar por casar en la forma la resolución impugnada, de oficio. Tuvo presente al efecto las consideraciones siguientes:
1°.- Que el veredicto de alzada, al eliminar los motivos 25° al 28°, ambos inclusive, de la parte considerativa de la decisión recurrida, dejó a ésta privada de las consideraciones de hecho necesarias para fundar su decisión, la que debe guardar la debida correspondencia y armonía con sus premisas, de manera tal que la resolución de fondo fluya como consecuencia natural del desarrollo argumental que le antecede.
En efecto, precisamente las reflexiones suprimidas eran las únicas que discurrían acerca del desequilibrio entre el justo precio de la cosa vendida y el efectivamente percibido por el vendedor, presupuestos fácticos ambos cuya confrontación es indispensable para verificar si se dan o no en la especie los requisitos que autorizan la procedencia de la rescisión impetrada por causa de lesión enorme, en perjuicio del demandante.
2°.- Que la indicada omisión compromete la validez de la resolución de que conoce este Tribunal de Casación, desde que la priva de la obligada mención de las consideraciones de hecho que ésta ha debido contener, por imperativo del ordinal 4° del artículo 170, en su relación con el numeral 5° del Auto Acordado de esta Corte Suprema sobre la Forma de las Sentencias, de 1.920, y artículo 768, N° 5° del mismo compendio procesal civil.
Tal infracción ha tenido injerencia sustancial en lo dispositivo del fallo, desde que, al abstenerse éste de incluir como hechos del juicio los atinentes al justo precio de la cosa vendida al tiempo de la contratación, contrastándolos con el precio realmente percibido por el vendedor -disquisiciones éstas que sí formuló el a quo en el pronunciamiento revocado parcialmente en apelación- impidió al recurrente de casación comprobar la auténtica ocurrencia de los supuestos que, conforme al artículo 1.889 del Código Civil, habrían hecho factible la invalidación del dictamen cuestionado, por resultar aplicable la sanción que, para ese evento, consulta el precepto sustantivo relacionado.
3°.- Que, en consecuencia, es imperativo colegir que la determinación impugnada a través del recurso de casación en el fondo deducido en autos, adolece del defecto formal subsumible en los preceptos citados en la ponderación precedente, hipótesis revestida de la entidad suficiente -a criterio del disidente- como para justificar su invalidación de oficio.
En armonía con su posición, el discrepante fue de opinión de no emitir juicio sobre el recurso de casación en el fondo.
Redacción del Abogado Integrante Sr. Hernández
Regístrese y devuélvase
Rol N° 6.859-2.010.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Héctor Carreño S., Carlos Kunsemüller L., Roberto Jacob Ch., Sra. María Sandoval G. y Abogado Integrante Sr. Domingo Hernández E.
No firma el Ministro Sr. Jacob, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica.
Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dos de enero de dos mil doce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Sentencia de Reemplazo Corte Suprema
Santiago, dos de enero de dos mil doce.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.
VISTOS:
Se reproduce la sentencia apelada, con la modificación siguiente: en la motivación 28ª se sustituye la locución que se inicia con la frase “en $146.000.000” y que termina con la expresión “justo precio de la cosa objeto del contrato”, por la siguiente: “en la forma de que da cuenta el considerando cuarto de la sentencia de reemplazo”. Se excluye, además, la cita legal del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, que antecede a la parte resolutiva.
Y teniendo además presente:
PRIMERO: Que la pretensión de calificar como aleatorio el contrato de compraventa de inmuebles cuando lo que se vende no es la propiedad completa sino sólo la nuda propiedad, no puede desligarse de la realidad contextual en que se inserta. En la especie, el vendedor tenía 88 años al suscribir el título traslaticio de dominio, manteniendo el derecho real de usufructo. Con sólo tener a la vista la evidencia catastral, demostrativa de que los varones viven en Chile un promedio de 75,7 años, según lo revelan las estadísticas del Instituto Nacional de Estadísticas para el período en que se produjo el deceso, parece de toda lógica inferir que a la época de la contratación el vendedor excedía largamente los promedios de vida del hombre chileno, en términos que era de presumir que el derecho real reservado por él en su favor no podía prolongarse por un lapso significativo, como efectivamente sucedió, toda vez que su fallecimiento tuvo lugar apenas 18 meses después de suscrita la compraventa.
SEGUNDO: Que en el supuesto de autos, el peritaje obrante a fojas 315, agregado con citación a fojas 322 y no objetado, asigna al inmueble objeto de la compraventa impugnada a través de la acción de lesión enorme un valor comercial de $146.000.000 (ciento cuarenta y seis millones de pesos), al que debe deducirse la cantidad de $18.195.000 (dieciocho millones ciento noventa y cinco mil pesos) en que se tasa el usufructo constituido a favor del vendedor, y sumarse el precio de las ocho acciones de aprovechamiento de aguas, avaluadas en $8.000.000 (ocho millones de pesos), las que también fueron incluidas en el precio total pactado y que, en cuanto relativas a aguas destinadas al uso y cultivo de un inmueble, participan de su naturaleza jurídica, lo que las hace imputables a dicho precio.
Como el precio efectivo de la venta fue de $30.000.000 (treinta millones de pesos) es ostensible que el vendedor sufrió lesión enorme, porque el precio que recibió fue inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida, considerado al tiempo del contrato, el que ascendía a $128.805.000 (ciento veintiocho millones ochocientos cinco mil pesos) – con deducción del justiprecio señalado al usufructo -, fundamentos de hecho acreditados en autos que hacen procedente la acción de rescisión por lesión enorme, en los términos de los artículos 1.888 y 1.889 del Código Civil.
Por estas consideraciones y normas legales citadas, además de los artículos 170 y 186 del Código de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia definitiva de seis de noviembre de dos mil nueve, escrita a fojas 345.
Regístrese y devuélvase
Redacción del Abogado Integrante Sr. Hernández
Rol N° 6.859-2.010.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Héctor Carreño S., Carlos Kunsemüller L., Roberto Jacob Ch., Sra. María Sandoval G. y Abogado Integrante Sr. Domingo Hernández E.
No firma el Ministro Sr. Jacob, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica.
Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dos de enero de dos mil doce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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